El mercado inmobiliario en el sur-poniente de la Ciudad de México está experimentando un notable repunte, impulsado por una oleada de nuevos proyectos residenciales y una creciente demanda de vivienda usada. El reporte "Partida Inmobiliaria Surponiente" de la firma Tasvalúo revela que el segmento residencial ha tenido un éxito comercial significativo, con un avance del 10.4% al cierre del primer semestre de 2026.
Este dinamismo se refleja en la absorción de unidades, donde de un total de 5 mil 712 unidades analizadas, 4 mil 60 ya han sido vendidas, dejando mil 662 en inventario. La relación de unidades vendidas respecto al total es del 71%, lo que subraya la fortaleza del sector.
Los nuevos desarrollos contemplan más de 5 mil unidades con un precio promedio de 9.9 millones de pesos, lo que se traduce en un valor de 56 mil 186 pesos por metro cuadrado. Las superficies promedio varían considerablemente: 118 metros cuadrados para proyectos verticales y 337 metros cuadrados para desarrollos horizontales.
Zonas de Alta Plusvalía
Las alcaldías Álvaro Obregón y Cuajimalpa, junto con el municipio de Huixquilucan y algunas áreas de Coyoacán, se consolidan como los epicentros de los precios más elevados en el mercado de vivienda usada. Estas zonas no solo atraen inversión por su exclusividad, sino también por la calidad de vida que ofrecen.
La absorción de vivienda muestra una clara preferencia por el segmento residencial, que registra una tasa de 4.4 unidades por mes. En contraste, el segmento residencial plus presenta una absorción mucho menor, de apenas 0.02 unidades mensuales, lo que sugiere una saturación o una demanda más específica en este nicho.
La dinámica de los segmentos revela diferencias importantes en su éxito comercial promedio. La vivienda media lidera con un 3% de avance, seguida por la residencial con 2.6%, la residencial plus con 2.2% y el segmento prime con un 1%. Estas cifras indican una diversificación en la demanda, aunque el segmento medio y residencial siguen siendo los motores principales.
Participación de Mercado y Tipologías
En cuanto a la participación de mercado, el segmento residencial plus destaca por su alto volumen de proyectos verticales, que representan el 51.0% del total. Esto sugiere una tendencia hacia la construcción de edificios de alta gama en estas zonas privilegiadas.
Por otro lado, el mercado de vivienda usada presenta un portafolio considerable de 25 mil 775 unidades. Dentro de este inventario, el producto residencial plus tiene una participación dominante del 61.7%, indicando una fuerte presencia de propiedades de lujo en el mercado secundario.
El análisis de precios por metro cuadrado sitúa los valores máximos en el centro de la zona de influencia, particularmente en Álvaro Obregón, Cuajimalpa, el oriente de Huixquilucan y el poniente de Coyoacán. Estos precios alcanzan hasta 167 mil 981 pesos por metro cuadrado en el segmento prime.
En el extremo opuesto, los valores más bajos se encuentran en Nicolás Romero y Naucalpan, al norte, y en Xochimilco y Milpa Alta, al sur de la ciudad. El segmento popular, por su parte, registra valores máximos de 3 millones 10 pesos por unidad.
El Factor Crédito Hipotecario
Un aspecto crucial que emerge del análisis es la tendencia decreciente en el otorgamiento de créditos hipotecarios. Si bien se observó un repunte en los créditos para vivienda entre 2020 y 2022 en diversas alcaldías y municipios, la situación ha cambiado drásticamente.
A partir de 2022, el número de créditos otorgados ha ido a la baja de manera sostenida. El año 2026, hasta marzo (fecha de corte de la información actualizada), registra la menor cantidad de financiamientos reportados en el periodo analizado. Esta disminución podría tener implicaciones significativas para la accesibilidad a la vivienda en los próximos años, a pesar del crecimiento en la oferta y la demanda de propiedades.
Históricamente, zonas como Álvaro Obregón mostraron una gran cantidad de créditos otorgados, especialmente en 2016 y 2019. Sin embargo, la tendencia general actual apunta a una contracción en el financiamiento, lo que podría moderar el ritmo de crecimiento del mercado inmobiliario si no se revierte.
El contexto económico actual, marcado por una política monetaria restrictiva y una inflación persistente, podría estar influyendo en la cautela de las instituciones financieras para otorgar créditos hipotecarios. Analistas señalan que esta tendencia podría persistir mientras las condiciones económicas no muestren una mejora sustancial y sostenida.
Las implicaciones de esta reducción en el crédito son diversas. Por un lado, podría beneficiar a compradores con recursos propios o acceso a financiamiento alternativo, consolidando aún más el mercado de lujo. Por otro lado, podría dificultar el acceso a la vivienda para segmentos de la población con menores ingresos o que dependen del crédito bancario tradicional, exacerbando la desigualdad en el acceso a la propiedad.
En resumen, mientras el mercado residencial del sur-poniente de la CDMX muestra una vitalidad envidiable en términos de desarrollo y demanda, la contracción en el crédito hipotecario representa un desafío latente que podría reconfigurar el panorama inmobiliario en el corto y mediano plazo.