La sombra de Donald Trump se cierne nuevamente sobre el futuro del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), avivando un escenario de incertidumbre que ya se percibe en el mercado inmobiliario industrial mexicano, particularmente en aquel vinculado a la manufactura de exportación. Esta potencial renegociación, que podría modificar el acuerdo en su formato actual, no es un asunto menor para los actores de este sector, quienes aún recuerdan el periodo de zozobra vivido hace seis años durante la renegociación del antiguo TLCAN, que finalmente dio paso al T-MEC.

En aquel entonces, las modificaciones introducidas en sectores clave como el automotriz llevaron a numerosas empresas usuarias de parques industriales a evaluar la continuidad de sus inversiones, resultando en pausas significativas en la absorción de nuevos espacios. La posibilidad de un nuevo capítulo de renegociación genera ecos de esa incertidumbre, poniendo en pausa decisiones estratégicas para el futuro del sector.

El Desplome Post-Pandemia: Un Nuevo Escenario Industrial

Desde 2025, las regiones del norte y noroeste del país, pilares de las cadenas de manufactura orientadas a la exportación, han sido testigos de un cambio notable. Los niveles récord de ocupación y los precios al alza, característicos del auge durante la pandemia, han dado paso a una realidad diferente. El año pasado, se observó un incremento del 36% en la disponibilidad de espacios industriales, acompañado de una sobreoferta en mercados específicos.

Un reporte de la firma JLL sobre el mercado industrial al cierre de 2025, señala que el dinamismo del nearshoring, si bien beneficioso, ha mostrado un ritmo menos acelerado en su integración a las cadenas de suministro norteamericanas. Esto se reflejó en una tasa de disponibilidad promedio del 7.6%. El documento detalla que la absorción neta se ubicó en un 83% del volumen promedio registrado en los seis años previos, mientras que el inventario total experimentó un aumento del 8.8%. Este incremento, no visto desde 2024, elevó el tiempo promedio de ocupación de los espacios de 23 a 31 meses.

Las rentas promedio a nivel nacional se mantuvieron estables, situándose en 7.29 dólares por metro cuadrado mensual, un nivel similar al observado en 2024. Sin embargo, la situación varía significativamente por región.

Desempeño Desigual: Del Noroeste al Noreste

El noroeste del país, que concentra un inventario de 25.9 millones de metros cuadrados, mostró un desempeño preocupante a finales del año pasado. Se registraron tasas de absorción neta negativas y un inventario en constante crecimiento, generando una sobreoferta notable en ciudades como Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana.

En contraste, la región noreste, con un acumulado de 33.7 millones de metros cuadrados, presenta un panorama más matizado. Monterrey se consolida como el principal centro industrial, aunque la demanda de espacios ha experimentado una desaceleración, ubicándose en el 55% del promedio de los últimos seis años. A pesar de ello, se ha observado un ajuste saludable y planificado con la incorporación de oferta de alta calidad.

El inventario en esta región creció un 12%, con una disponibilidad promedio del 9.7%. Este crecimiento, impulsado por la expansión y la participación de espacios de Clase A, podría fomentar la migración de inquilinos hacia ubicaciones más estratégicas. Dentro del noreste, el corredor Saltillo-Ramos Arizpe destaca por su equilibrio y resiliencia, especialmente ante la demanda de los sectores automotriz y de manufactura, beneficiado por la infraestructura energética de la zona. Reynosa y Nuevo Laredo continúan siendo reconocidos como centros logísticos de vital importancia estratégica.

Implicaciones del Nuevo Escenario Comercial

La observación detallada del panorama industrial del norte de México permite anticipar las repercusiones de un nuevo escenario comercial. Los cambios previsibles en las decisiones de asignación de capital, impulsados por requisitos de contenido regional más estrictos provenientes de Estados Unidos y por mecanismos de resolución de controversias en secciones como la 232 (que regula el acero y el aluminio), tendrán un efecto directo en las cadenas de suministro transfronterizas.

En consecuencia, la absorción de bienes raíces industriales, especialmente aquella ligada a la manufactura de exportación, estará intrínsecamente ligada al desenlace del nuevo acuerdo comercial. El reporte consultado identifica este factor como uno de los principales elementos de riesgo para el periodo 2027-2029.

Ignorar el impacto de las variables políticas y normativas comerciales emergentes sería un error. Históricamente, estos elementos han sido catalizadores de estrategias de ajuste exitosas en uno de los nichos más resilientes y maduros del sector inmobiliario mexicano. La capacidad de adaptación y la previsión serán clave para navegar la incertidumbre que se avecina.