El negocio de El Puerto de Liverpool y Palacio de Hierro trasciende la venta de productos; ambas cadenas departamentales capitalizan la renta de espacios en sus centros comerciales, aunque con estrategias y resultados divergentes.

Liverpool: Expansión y Rentas Disparan Ingresos

Liverpool ha consolidado una estrategia inmobiliaria robusta, enfocada en la operación y administración de una extensa red de centros comerciales. Esta estrategia se ha traducido en un crecimiento significativo de sus ingresos por arrendamiento. Durante el tercer trimestre de 2026, la compañía reportó un impresionante aumento del 16.3% en sus ingresos inmobiliarios, alcanzando los 1,527 millones de pesos. Este desempeño contrasta marcadamente con el modesto avance del 1.1% en su división comercial, que engloba las ventas en tiendas como Liverpool y Suburbia.

La clave del éxito de Liverpool radica en su modelo de negocio, que incluye la participación, administración o copropiedad de 30 complejos comerciales a nivel nacional. Al cierre de septiembre de 2026, la superficie rentable neta de estos centros ascendía a más de un millón de metros cuadrados. Entre los desarrollos más destacados se encuentran Perisur, Galerías Insurgentes, Galerías Coapa, Galerías Atizapán, Galerías Metepec, Galerías Perinorte, Galerías Toluca y Galerías Polanco en la zona metropolitana de la Ciudad de México, además de presencias importantes en Monterrey, Saltillo, Torreón y Tampico.

La diversificación de arrendatarios es un pilar fundamental para Liverpool. La compañía no solo renta espacios a comercios minoristas, sino también a restaurantes, gimnasios y otros servicios, lo que le otorga una mayor resiliencia ante las fluctuaciones del mercado. Esta variedad de inquilinos, según la dirección financiera de Liverpool, permite una mayor flexibilidad y poder de negociación, impactando positivamente en el arrendamiento promedio.

Liverpool ha implementado contratos de arrendamiento híbridos, combinando tarifas fijas con componentes variables ligados al desempeño de los inquilinos. Esta estrategia, como señaló Gonzalo Gallegos, director de finanzas de Liverpool, desvincula parcialmente el desempeño inmobiliario del ciclo general del comercio minorista, asegurando ingresos más estables.

La expansión física ha sido otro motor de crecimiento. La inauguración de la ampliación de Galerías Metepec en mayo de 2025, que prácticamente duplicó su área comercial, y la posterior adquisición del control total de la propiedad en julio de 2026, fortalecieron su posición. Asimismo, la apertura de una nueva zona en Perisur en septiembre de 2026, que añadió 7,000 metros cuadrados de área rentable bruta y una oferta gastronómica renovada, subraya la apuesta de Liverpool por el crecimiento orgánico.

La ocupación de los centros comerciales de Liverpool también ha mostrado una tendencia positiva, alcanzando el 94.5% al cierre de septiembre de 2026, un incremento respecto al 93.6% del año anterior. Esta combinación de mayor ocupación, nuevas áreas y control operativo ha impulsado el crecimiento sostenido de sus ingresos inmobiliarios, que prácticamente se han duplicado en los últimos cinco años.

Palacio de Hierro: Un Camino Más Moderado

En contraste, Palacio de Hierro ha seguido una trayectoria de crecimiento más mesurada en su división inmobiliaria. Durante el mismo tercer trimestre de 2026, los ingresos de su segmento inmobiliario apenas aumentaron un 0.4% en comparación con el mismo periodo de 2025. Este desempeño contrasta con el crecimiento del 5.7% registrado en su división comercial, que se enfoca en el segmento premium.

El modelo de negocio inmobiliario de Palacio de Hierro difiere del de Liverpool. Si bien participa en centros comerciales, su enfoque se centra en desarrollos específicos y mantiene sociedades dedicadas al arrendamiento de terrenos, locales y oficinas, a menudo vinculados a sus propias tiendas y otros inmuebles. Esta estrategia, aunque genera ingresos, no ha mostrado la misma agresividad expansiva ni el dinamismo de Liverpool.

La forma en que ambas compañías reportan sus resultados también evidencia diferencias estratégicas. Liverpool presenta los ingresos de su división inmobiliaria como un segmento independiente, mientras que Palacio de Hierro los integra junto con otros servicios, lo que dificulta una comparación directa y detallada de sus operaciones inmobiliarias.

Contexto y Perspectivas

Históricamente, los centros comerciales han sido un componente clave en la estrategia de diversificación de ingresos de las grandes cadenas departamentales en México. Permiten generar flujos de efectivo adicionales, capitalizar la plusvalía de sus terrenos y ofrecer una experiencia de compra más completa a los consumidores.

El modelo de Liverpool, con una fuerte inversión en la expansión y gestión de sus galerías, parece estar rindiendo frutos significativos, posicionándolo como un jugador dominante no solo en la venta departamental, sino también en el sector inmobiliario comercial. Su capacidad para atraer una amplia gama de arrendatarios y su estrategia de contratos híbridos le otorgan una ventaja competitiva.

Por su parte, Palacio de Hierro, si bien mantiene una presencia en el negocio inmobiliario, parece priorizar el crecimiento de su segmento comercial de lujo. Su enfoque en nichos específicos y participaciones en desarrollos selectos le permite mantener una operación rentable, pero sin la escala y el dinamismo que caracterizan a Liverpool.

Analistas del sector bursátil señalan que la estrategia de cada grupo está bien definida y se alinea con sus respectivos objetivos de negocio. Se espera que Liverpool continúe su expansión, buscando optimizar la ocupación y la rentabilidad de sus centros comerciales, mientras que Palacio de Hierro probablemente mantendrá su enfoque en el segmento premium, buscando consolidar su marca y su oferta de valor.

La competencia en el sector de centros comerciales es intensa, pero la diversificación de ingresos y la gestión eficiente de los espacios son factores determinantes para el éxito. Liverpool parece haber encontrado en su modelo inmobiliario una fuente de crecimiento sólida y sostenible, complementando su negocio principal de tiendas departamentales.