El ambicioso Plan México, diseñado para impulsar la infraestructura, la energía y el desarrollo industrial del país, enfrenta serios obstáculos en su ejecución, según las propias voces del sector. Ante esta realidad, las FIBRAs (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) mexicanas han puesto la mira en el vasto ahorro interno, particularmente en los fondos de pensiones administrados por las Afores, como una fuente crucial de financiamiento para superar estas barrillas.

Jorge Ávalos, presidente de la Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias (AMEFIBRA), ha sido un férreo promotor de esta iniciativa. Durante el evento Conecta FIBRA, celebrado en la Bolsa Mexicana de Valores, Ávalos enfatizó la necesidad de ajustes regulatorios para facilitar la entrada de inversionistas institucionales, incluyendo las Afores, en proyectos de infraestructura crítica.

"Estamos en pláticas muy cercanas, con diálogo muy abierto con Consar, para cambiar ciertos parámetros regulatorios que permitan atraer a más inversionistas, no sólo instituciones de seguros, sino también a las propias Afores", declaró Ávalos, subrayando la urgencia de esta colaboración.

El objetivo primordial es que el marco regulatorio actual se modifique para fomentar una mayor actividad y liquidez en instrumentos financieros vinculados a las FIBRAs, y, de manera crucial, para canalizar una porción significativa de la inversión hacia la infraestructura.

Retos del Plan México y la Ejecución

Ávalos no se anduvo con rodeos al calificar la implementación del Plan México. "Es una muy buena idea, pero una pésima ejecución", sentenció, reflejando la frustración del sector ante la lentitud y las complicaciones burocráticas.

Para abordar esta problemática, el sector de FIBRAs ha mantenido un diálogo constante con la Secretaría de Hacienda, la Secretaría de Energía (Sener) y la Secretaría de Economía. El propósito es diseñar estructuras financieras innovadoras que permitan dirigir recursos hacia proyectos productivos de gran envergadura.

"Estamos trabajando con Hacienda, Sener y Economía para armar estructuras. Todavía no las puedo hacer públicas, pero son estructuras interesantes para canalizar los recursos del sistema de pensiones mexicano, que son más de 450,000 millones de dólares, y utilizar parte de los (activos) alternativos que hoy pueden invertir, que es cerca del 2.5%", detalló Ávalos.

El Potencial de las Afores y el Marco Regulatorio

Actualmente, la regulación permite a las Afores invertir hasta el 30% de los activos de las Siefores en instrumentos estructurados. Sin embargo, la exposición efectiva a FIBRAs se mantiene por debajo de ese tope, rondando apenas el 2.98% del portafolio al cierre de mayo de 2026, según datos de la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (Consar).

La premisa fundamental de la industria es clara: México requiere una expansión masiva de su infraestructura para capitalizar plenamente las oportunidades del nearshoring. Sin embargo, el gobierno, por sí solo, carece de los recursos suficientes para financiar las necesidades en energía, transmisión eléctrica, logística y parques industriales.

El Cuello de Botella en Transmisión Eléctrica

Ávalos identificó la transmisión eléctrica como el cuello de botella más crítico. Si bien la generación de energía puede aliviarse con esquemas de autogeneración, el fortalecimiento de la red eléctrica demanda inversiones cuantiosas, tiempo considerable, la superación de obstáculos por derechos de paso y, sobre todo, certidumbre para la inversión privada.

"La parte complicada de transmisión tiene dos componentes: cuesta mucho dinero y no hay dinero del gobierno. Además, el marco regulatorio no da certidumbre al inversionista privado. Mientras eso no se modifique, no va a haber nuevo capital en transmisión, y hoy la red está saturada", advirtió.

Infraestructura: El Nuevo "Location, Location, Location"

Para el sector inmobiliario industrial, la discusión ha trascendido la mera ubicación geográfica. La disponibilidad de infraestructura se ha convertido en un factor tan o más relevante que el terreno mismo.

"Siempre nos dijeron que en nuestro negocio lo más importante era location, location, location. Hoy diría que si puedes tener infraestructura, tienes valor; si no tienes infraestructura, vales menos", afirmó Ávalos, redefiniendo las prioridades del sector.

Jorge Girault, director general de Fibra Prologis, secundó esta visión, enfatizando que México debe resolver sus propios pendientes internos para sostener el impulso del nearshoring. La incertidumbre, señaló, no solo emana de factores externos como Estados Unidos o el T-MEC, sino también de temas domésticos como la energía, la seguridad y el Estado de derecho.

De hecho, Girault reportó un incremento en la vacancia en algunos mercados del norte, pasando de niveles de 0%-2% a alrededor del 10%, una consecuencia de la combinación de una menor demanda y una oferta industrial en expansión.

Carlos Manzano, director operativo de Fibra Next, también matizó el optimismo desmedido sobre el nearshoring. Si bien la demanda no se ha frenado por completo, se ha vuelto más selectiva. Clientes en el centro y norte del país muestran mayor cautela, mientras que las empresas ya establecidas evalúan cuidadosamente sus planes de expansión.

Fomentando un Mercado Bursátil Inmobiliario Más Profundo

La industria de FIBRAs confía en que una mayor participación de inversionistas institucionales no solo ayudará a financiar la infraestructura necesaria, sino que también aportará profundidad y liquidez al mercado bursátil inmobiliario mexicano.

Adicionalmente, AMEFIBRA busca activamente incrementar el número de FIBRAs listadas en el mercado. Uno de los obstáculos identificados es la complejidad y lentitud del proceso de confirmación de criterio para nuevas emisoras.

La agenda regulatoria se presenta en un momento en que el sector de FIBRAs ya ha alcanzado una relevancia considerable en el mercado mexicano, sumando activos por arriba de un billón de pesos, según datos expuestos durante el evento Conecta FIBRA.